接手一個(gè)項(xiàng)目需要了解哪些信息?
1.項(xiàng)目的目標(biāo):包括質(zhì)量、時(shí)間、成本方面的目標(biāo);
2.項(xiàng)目的資源:包括人、設(shè)備、資金等;
3.項(xiàng)目的利益相關(guān)者:包括內(nèi)部和外部的;
4.項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn):包括風(fēng)險(xiǎn)源及應(yīng)對(duì)策略;
5.本人角色:職責(zé),該跟誰(shuí)溝通、匯報(bào)等。
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一.有人給你推薦一個(gè)二手項(xiàng)目,我們要做的第一件事往往是找對(duì)方提供相關(guān)的項(xiàng)目資料方便進(jìn)一步研判。 然而很多朋友對(duì)于需要研判的資料清單了解的并不系統(tǒng),經(jīng)常是需要用到什么信息了再讓對(duì)方補(bǔ)充提供相關(guān)資料,對(duì)方再花很長(zhǎng)一段時(shí)間給你反饋,導(dǎo)致溝通效率極其低下。今天這篇文章我們總結(jié)下拿到一塊地,作為前期研判我們需要哪些資料清單,每個(gè)資料清單主要關(guān)注哪些關(guān)鍵點(diǎn),方便后續(xù)直接調(diào)用,提高效率。
二.一般拿到一個(gè)項(xiàng)目,我們重點(diǎn)要關(guān)注以下幾個(gè)資料清單:土地成交確認(rèn)書(shū) 凡是通過(guò)招拍掛方式獲取的,成交當(dāng)天都會(huì)簽訂成交確認(rèn)書(shū)。 如果一個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)有簽訂土地出讓合同或者拿到國(guó)土證的,就必須要讓對(duì)方提供成交確認(rèn)書(shū)。
三.通過(guò)成交確認(rèn)書(shū),我們可以判斷幾個(gè)關(guān)鍵信息:
地是誰(shuí)拿的,確認(rèn)我們交易談判的對(duì)象。這點(diǎn)看似簡(jiǎn)單,卻是我們很容易忽略掉的。很多土地串串推薦土地自己都沒(méi)搞清楚土地的權(quán)屬是誰(shuí),如果你作為一名專業(yè)的投資人員,你也沒(méi)搞清楚,那在前期就會(huì)耗費(fèi)很多無(wú)用的精力。確認(rèn)了土地權(quán)屬關(guān)系,后續(xù)的一切談判都盡可能要和土地主直接談判。知道土地是哪個(gè)公司(也就是:項(xiàng)目公司)拿的以后,我們就可以通過(guò)天眼查去查詢項(xiàng)目公司的股東,都能查詢到股東的****,通過(guò)這個(gè)方式我們就可以直接聯(lián)系到地主。
大學(xué)生創(chuàng)業(yè) 需要了解哪些知識(shí)
確定創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目需要了解的知識(shí)很多,一般有四個(gè)方面的內(nèi)容:應(yīng)該了解市場(chǎng)需求、已有的資源條件、缺少條件及解決方法,在此基礎(chǔ)上確定你的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目。用通俗的話來(lái)講,就是“你有什么、你想干什么、你缺什么、如何解決”這四個(gè)問(wèn)題。可以這樣講,這是每一個(gè)創(chuàng)業(yè)者都必須回答的問(wèn)題。
具體來(lái)說(shuō),就是需要了解創(chuàng)業(yè)者所占有的資源條件,創(chuàng)業(yè)者計(jì)劃創(chuàng)業(yè)的方向和項(xiàng)目,創(chuàng)業(yè)者所占有的資源與達(dá)到創(chuàng)業(yè)目標(biāo)所欠缺的條件,創(chuàng)業(yè)者如何彌補(bǔ)上述條件的差距。
能夠回答上述問(wèn)題,才能在創(chuàng)業(yè)過(guò)程中少受一些不利因素的干擾,達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。實(shí)際上,很多成功者都有他成功的原因和道理,要想了解這些,必須深入實(shí)際了解,萬(wàn)萬(wàn)不能僅僅憑著某人或者某些媒體的介紹就去照葫蘆畫(huà)瓢。那樣是很危險(xiǎn)的。在不少時(shí)候,宣傳者并不是比較客觀地介紹宣傳對(duì)象,而是選擇性宣傳,只宣傳那些對(duì)出錢(qián)打廣告的人有利的信息,而對(duì)不利的信息就采取弱化甚至不宣傳。在這個(gè)時(shí)候,受眾就處于一個(gè)信息不對(duì)稱的地位,他們獲得的信息就是一個(gè)不完整的信息,依據(jù)這樣的信息采取行動(dòng),很容易出錯(cuò)。這是一個(gè)有一定代表性的現(xiàn)象。
在這樣的情況下,就需要借助于外力的幫助。一方面要注意盡量多從權(quán)威媒體渠道獲得信息,因?yàn)闄?quán)威媒體渠道的信息比較嚴(yán)謹(jǐn);二是注意向當(dāng)?shù)丶夹g(shù)部門(mén)的專家咨詢,因?yàn)楫?dāng)?shù)丶夹g(shù)專家對(duì)當(dāng)?shù)氐那闆r比較了解;三是要注意了解身邊有過(guò)實(shí)踐人員的業(yè)績(jī),因?yàn)樯磉吶说奶摷俪煞趾苋菀妆蛔C實(shí)。在這一點(diǎn)上,千萬(wàn)不要以為“外面的和尚會(huì)念經(jīng)”而舍近求遠(yuǎn),讓一些虛假的信息充滿自己的頭腦,導(dǎo)致自己的決策偏離正軌。
在很多時(shí)候,一些創(chuàng)業(yè)者對(duì)上述問(wèn)題并沒(méi)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí),而是隨大流,拍腦袋。那樣做出的決策風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大,很多人因?yàn)檫@些原因搞得血本無(wú)歸。這是需要慎重考慮的,不可大意。
如何進(jìn)行項(xiàng)目考察
對(duì)項(xiàng)目方進(jìn)行考察的所應(yīng)關(guān)注的6個(gè)方面,或者說(shuō)聰明投資者必做的6件事,分別是:
一、正當(dāng)性
對(duì)項(xiàng)目方正當(dāng)性的考察主要包括:
1、項(xiàng)目方是否有工商登記,項(xiàng)目方的工商登記是否在有效期內(nèi);
2、有的項(xiàng)目方可能會(huì)拿著別人的執(zhí)照蒙事,所以投資者還需要辨別項(xiàng)目方所持執(zhí)照是否為項(xiàng)目方本人所有,如果項(xiàng)目方提供了資料,要注意資料中的企業(yè)名稱與其提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的企業(yè)名稱、經(jīng)營(yíng)范圍是否一致,如果不一致,需要項(xiàng)目方做出合理解釋。簽約時(shí),要與營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的法人簽約,加蓋營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的法人公章。為安全起見(jiàn),可進(jìn)一步向發(fā)照當(dāng)?shù)毓ど虣C(jī)關(guān)查詢。
3、按國(guó)家對(duì)加盟連鎖的有關(guān)規(guī)定,項(xiàng)目方必須滿足“2+1”的條件(2個(gè)直營(yíng)店,經(jīng)營(yíng)一年以上),才可以進(jìn)行對(duì)外招商,這是國(guó)家為保護(hù)投資者利益出臺(tái)的專門(mén)政策。據(jù)《科學(xué)投資》了解,目前相當(dāng)數(shù)量正在積極進(jìn)行加盟連鎖招商的項(xiàng)目方達(dá)不到這個(gè)要求,這是違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定的,投資者必須保持警惕。
二、可信性
鑒于目前加盟連鎖中騙局連連發(fā)生,部分投資者損失慘重,在考慮加盟之前,有必要對(duì)項(xiàng)目方進(jìn)行可信性考察。考察的內(nèi)容主要包括:
1、項(xiàng)目方提供的辦公地址是否真實(shí),是否與營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的地址一致。一般的投資者喜歡看項(xiàng)目方的注冊(cè)資金,從對(duì)項(xiàng)目方注冊(cè)資金的大小,雖然可以看出其實(shí)力和承擔(dān)違約責(zé)任的能力,但現(xiàn)在隨著大大小小驗(yàn)資機(jī)構(gòu)的出現(xiàn),投資者必須改變這方面的觀念。注冊(cè)資金越高并不代表實(shí)力越強(qiáng)、信用越好。某些項(xiàng)目方雖然注冊(cè)資金較少,但卻具有非常大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、項(xiàng)目方是否經(jīng)營(yíng)過(guò)別的企業(yè),進(jìn)行過(guò)別的項(xiàng)目招商,結(jié)果如何。
3、一些項(xiàng)目方很樂(lè)意在口頭和廣告、資料上宣傳已加盟者的數(shù)字,這個(gè)數(shù)字往往很大,以增加對(duì)投資者的吸引力,要注意考察其真實(shí)性;
4、一些項(xiàng)目方常常宣傳自己是行業(yè)中的領(lǐng)導(dǎo)者,往往有夸大自己實(shí)力的成分。投資者還是要注重看一下其他已開(kāi)店面的經(jīng)營(yíng)情況,考察時(shí)盡量不要參觀某一區(qū)域的多家店面,要從其全國(guó)范圍店面經(jīng)營(yíng)情況做出分析。
三、風(fēng)險(xiǎn)性
為了讓項(xiàng)目做到“保賺不賠”,投資者一定要對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行充分的考察。考察的內(nèi)容包括:
1、對(duì)項(xiàng)目可行性的考察;
2、對(duì)項(xiàng)目先行者的考察。當(dāng)你看中一個(gè)連鎖加盟項(xiàng)目,可以考察該項(xiàng)目已加盟者的經(jīng)營(yíng)狀況,考察對(duì)象可由項(xiàng)目方提供,但最好由投資者自己選擇,在不告知對(duì)方的前提下,先以消費(fèi)者的身份進(jìn)行觀察?？疾靸?nèi)容包括店址、每小時(shí)客戶流量、全天客戶流量、產(chǎn)品受歡迎程度、經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)方式、雇員多少、業(yè)務(wù)熟練程度,估算其成本和投入產(chǎn)出。然后以投資者的身份出現(xiàn),直接向?qū)Ψ皆儐?wèn),大多數(shù)時(shí)候,如果對(duì)方經(jīng)營(yíng)狀況不佳,對(duì)項(xiàng)目方有情緒,反而會(huì)向你介紹真實(shí)情況;如果經(jīng)營(yíng)狀況甚好,有可能對(duì)你隱瞞,或者介紹情況不真實(shí),以防備競(jìng)爭(zhēng),在這種時(shí)候,需要投資者有良好的判斷力,也不能完全聽(tīng)信已加盟者的一面之辭。投資方在對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況不佳的加盟店進(jìn)行考察時(shí),要弄清楚對(duì)方為什么經(jīng)營(yíng)狀況不佳,有時(shí)候是加盟者自己的原因,或是能力不足,或是不聽(tīng)從項(xiàng)目方的指導(dǎo),投資者一般都喜歡聽(tīng)加盟者的一面之詞,因?yàn)閷?duì)方和自己的身份類似,同病相憐之下容易同仇敵愾,以致錯(cuò)過(guò)好項(xiàng)目。不過(guò),多了解幾家已加盟者的情況,最好是加盟超過(guò)一年的,如果經(jīng)營(yíng)情況還可以的話,那應(yīng)該問(wèn)題不大.如果你覺(jué)得自己實(shí)在沒(méi)有能力分辨,那就不如寧可信其有不可信其無(wú),畢竟,對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)承受能力不足的中小投資者來(lái)說(shuō),投資安全應(yīng)是第一位考慮的因素.當(dāng)然啦,如果你確實(shí)想創(chuàng)業(yè),那就不可能不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn).
3、了解項(xiàng)目方在知識(shí)產(chǎn)權(quán)方面(技術(shù)、商標(biāo)等等)和品牌方面是否存在糾紛,是否擁有完全的所有權(quán);
4、了解項(xiàng)目方的禁忌,在什么情況下投資者可能被解除加盟連鎖資格,了解項(xiàng)目方所設(shè)禁忌是否合情合理,在合同中要明確這些細(xì)節(jié),如果合同中沒(méi)有這些內(nèi)容,可以補(bǔ)充合同進(jìn)行說(shuō)明。對(duì)于要求加盟者一次交清若干期限費(fèi)用,比如一次交齊2-3年管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)的項(xiàng)目方,投資者須保持警惕,防止對(duì)方在收錢(qián)后卷款走人,或在事情不順利時(shí)溜之大吉。
四、持續(xù)性
對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),好不容易選對(duì)了一個(gè)項(xiàng)目,當(dāng)然希望能夠比較長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)營(yíng),給自己帶來(lái)效益,為此,投資者還需要對(duì)項(xiàng)目方的運(yùn)作進(jìn)行可持續(xù)性方面的考察,內(nèi)容包括:
1、項(xiàng)目方運(yùn)作是否規(guī)范,包括行為規(guī)范和章程規(guī)范。行為規(guī)范:是否有統(tǒng)一的內(nèi)外標(biāo)志;操作流程是否規(guī)范;工藝流程是否規(guī)范,服務(wù)流程是否規(guī)范等,是否對(duì)加盟者提供統(tǒng)一規(guī)范的培訓(xùn),培訓(xùn)的項(xiàng)目、時(shí)間,培訓(xùn)是否收費(fèi),收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。章程規(guī)范:項(xiàng)目方是否提供統(tǒng)一的操作手冊(cè)、服務(wù)手冊(cè)、管理手冊(cè)、培訓(xùn)手冊(cè),手冊(cè)的編制是否規(guī)范,是否切實(shí)可行,是否便于執(zhí)行,是否不讓人產(chǎn)生歧義;
2、如需配送,配送設(shè)備是否完整、是否先進(jìn),是否有統(tǒng)一的配送中心,配送人員的素質(zhì)如何、管理如何,配送中心是否能及時(shí)響應(yīng)加盟者的要求,配送原材料是否經(jīng)常短缺,配送價(jià)格是否合理、是否變化無(wú)常。一些項(xiàng)目方收很少的加盟費(fèi)甚至不收加盟費(fèi),將利潤(rùn)點(diǎn)全部放在后期的原材料配送上,這也不一定是好事。因?yàn)殡S著投資者的投入越來(lái)越多,已經(jīng)不能輕易脫身,項(xiàng)目方在配送原輔材料的時(shí)候隨意要價(jià),價(jià)碼越來(lái)越高,條件越來(lái)越苛刻,以致令加盟者產(chǎn)生被勒索的感覺(jué),這就很不正常。所以要未雨繆綢,防范于未然。
五、擴(kuò)張性
誰(shuí)都希望生意越做越大,如果一個(gè)項(xiàng)目做上三五年,仍舊只能是七八平方米的店面,每個(gè)月幾千元的收入,就說(shuō)明這樣的項(xiàng)目缺乏擴(kuò)張性。擴(kuò)張性來(lái)自兩個(gè)方面,一是項(xiàng)目方是否擁有將事業(yè)做大的決心,是否擁有長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃,這是從高層次說(shuō)。從低層次說(shuō),項(xiàng)目方在市場(chǎng)擴(kuò)張上是否能夠?yàn)橥顿Y者提供強(qiáng)有力的支持,如物質(zhì)方面的支持和政策方面的支持。這些都對(duì)投資者的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)起著直接的影響。項(xiàng)目方能否持續(xù)提高自己品牌的價(jià)值,則對(duì)投資者能否進(jìn)行有效的擴(kuò)張起著間接的影響;二是項(xiàng)目方產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新的能力也決定著投資者跟隨成長(zhǎng)的結(jié)果,有些項(xiàng)目方在一個(gè)項(xiàng)目推出后,數(shù)年不見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)方面有任何的改進(jìn)創(chuàng)新,市場(chǎng)只能逐漸萎縮。
第六、延伸性
在對(duì)項(xiàng)目方進(jìn)行考察的時(shí)候,除了要考察項(xiàng)目主導(dǎo)人的人品、性格、經(jīng)歷、知識(shí)結(jié)構(gòu)、擁有的企業(yè)資源和社會(huì)資源外,還要著重考察項(xiàng)目方的團(tuán)隊(duì)。在各種招商會(huì)上,我們可以看到,不少招商團(tuán)隊(duì)是由草臺(tái)班子臨時(shí)拼湊成的,這樣的一個(gè)團(tuán)隊(duì),能為你未來(lái)的投資項(xiàng)目提供什么樣的保證,不難想像。對(duì)項(xiàng)目方團(tuán)隊(duì)的考察,一是考察團(tuán)隊(duì)成員的素質(zhì)、從業(yè)經(jīng)歷、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、既往業(yè)績(jī)、圈內(nèi)口碑;二是考察團(tuán)隊(duì)在性格和專業(yè)上的互補(bǔ)性;三是團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性。對(duì)于一些比較有經(jīng)驗(yàn)的投資者,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目方團(tuán)隊(duì)的察顏觀色和對(duì)項(xiàng)目方的突襲式訪談,可以得出可靠的結(jié)論。
對(duì)于項(xiàng)目的了解,在空間層面應(yīng)該了解哪些內(nèi)容
項(xiàng)目的建筑規(guī)劃,項(xiàng)目的空間結(jié)構(gòu)等。
1、了解項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、布局、設(shè)計(jì)風(fēng)格等信息,有助于理解項(xiàng)目的整體形象、空間利用和功能劃分。
2、了解項(xiàng)目的空間結(jié)構(gòu)、流線組織、空間關(guān)系等信息,有助于理解項(xiàng)目的空間利用效率和人們的活動(dòng)行為。
一般加盟項(xiàng)目需要了解該項(xiàng)目的什么問(wèn)題
1、 知名度。信譽(yù)度。
2、項(xiàng)目的技術(shù)高度,關(guān)系到競(jìng)爭(zhēng)力度。
3、是否有消費(fèi)群體,消費(fèi)能力。
4、是否會(huì)與幾年后的政策法規(guī)有沖突。
5、投資與回報(bào)是否成正比。核算的時(shí)候記得把銀行利息算進(jìn)去,無(wú)論是貸款還是自己的錢(qián)都要算進(jìn)去。(個(gè)人覺(jué)得一個(gè)商人無(wú)論資金多么充裕都應(yīng)該把賺來(lái)的錢(qián)發(fā)展成升值的不動(dòng)產(chǎn)如:土地、礦藏等不可再生資源,需要投資就用不動(dòng)產(chǎn)貸款,這樣的話基本上是兩邊都在盈利。)
6、如不是長(zhǎng)期項(xiàng)目,是否對(duì)自己以后的發(fā)展方向有幫助。(不是賺錢(qián)就可以,有些項(xiàng)目的生命周期很短的,如果5年就被社會(huì)淘汰,那么你又要重新找項(xiàng)目了。投資的風(fēng)險(xiǎn)再次降臨。不劃算!!)
個(gè)人愚見(jiàn),希望對(duì)你有些許幫助!!
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